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acejgh
신축콘도의 분양가가 치솟는 이유(2)
acejgh

  

(지난 호에 이어) 
두 번째 이유는, 건축허가소요기간이 길어짐에 따라 개발업체의 비용부담도 늘어나기 때문입니다. 대부분의 개발업체들은 프로젝트금융(Project Financing)을 활용하는데, 건축허가과정에 소요되는 시간이 길어지는 것은 금융비용이나 다른 부대비용이 더 늘어남을 의미합니다. 


게다가 건축허가심의과정에서 인근 주민들의 반대의견을 무마하기 위한 보상적 성격의 타협안을 내놓아야 할 경우도 있고, 재건축의 경우에는 오래된 건물의 기존 세입자들에게 신축 후에도 주거생활이 보장될 수 있도록 약속하는 계획도 제시하여야 하는데, 이 모든 것이 개발에 따른 추가비용이 됩니다.     


온타리오주에서 신규콘도아파트를 건축하려면 건축허가소요기간(the building approval process)이 평균 약 30개월이 소요됩니다. 이 중 83% 에 해당하는 약 25개월의 시간을 도시계획관련심의("Planning” 즉, Site Plan Control 또는 Plan of Subdivision 관련허가)를 통과하는데 소비합니다. 그리고 자연보전, 환경, 그리고 교통과 관련한 유관기관의 심의절차(Conservation Authority,Ministry of Environment and Ministry of Transportation)에는 약 3개월 미만의 기간이 소요되며, 건물계획관련 심의(building permit by “Building Department”)는 보통 1-2개월이면 처리됩니다. 


대개 도시계획관련 심의에서 많은 시간을 지체하므로, 미리 설계초안을 건축과에서 살펴볼 시간을 갖게 되므로 도시계획심의를 마칠 때쯤이면 내부관련부서의 회람을 마친 상태여서 건물허가자체는 그리 긴 시간이 소요되지는 않습니다.


문제는, 땅을 확보한 후에 착공전 사전설계로 콘도분양을 마친 이후에 도시계획심의 과정에서 층수가 줄어들거나 더 늘어나는 변동요소가 생기며, 약 2년 반 정도의 기간을 허가절차를 해결하는 동안 건축관련 제반 원가가 약 20% 뛰어버린 경우가 허다합니다. 이 경우 콘도를 분양받은 계약자들에게 분양취소를 통지하고 사업을 원점에서 다시 재검토하여 다시 분양하는 사례도 생겨나고 있습니다. 


작년 한 해 동안 콘도분양 후 취소된 콘도개발프로젝트는 광역토론토지역(GTA)에서만 9곳이며 총 4,202가구에 달합니다. 그 동안 받은 계약금과 중도금은 계약자에게 약정된 조건에 따라 돌려주지만, 그래도 억울한 계약자들이 집단소송을 해도 이기는 경우는 드뭅니다. 개발업체의 도피구가 분양계약서에 적혀있기 때문입니다. 특히 건축허가심의가 진행되는 동안 콘도가격이 큰 폭으로 상승한 경우에는 개발업체가 더 큰 사업이익을 쫓아 분양을 취소할 개연성은 커집니다. 


한국에서와 같이 일단 분양을 받으면 반드시 입주까지 보장되는 제도적 장치가 온타리오주에는 없는데, 이러한 부분을 이해하지 못하는 바이어들은 갑자기 분양취소통지를 받고 크게 실망하게 됩니다. 대체로 이름이 알려진 콘도개발업체들은 신뢰와 명성을 유지하기 위하여 그래도 분양취소를 쉽게 결정하지는 못하므로 개발업체도 잘 가려야 합니다. 


계약 후에도 분양취소를 허용한 제도적인 장점은, 개발업자가 판단하기에 시장에 콘도가 과다하게 공급될 조짐이 있어 사업성이 불투명한 경우에는 스스로 공급물량을 취소함으로써 전체적으로는 콘도시장의 수요와 공급이 균형 있게 자동 조절되는 결과를 가져올 수 있다는 점입니다. 


하지만, 최근에는 분양 후 취소한 사례가 늘어나자 소비자보호라는 관점에서 제도적인 개선이 필요하다는 목소리가 높아가고 있어 이에 대한 대책이 나올 수도 있습니다. (다음 호에 계속)

 

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